Поколение арендаторов — не только про свободу

Прослойка арендаторов становится всё плотнее, считает эксперт столичного центра недвижимости и ипотеки Садикжан Рахимбердиев. Об этом он судит по запросам клиентов.

"Часть молодых людей уже не приходит с вопросом, какую квартиру купить. Они приходят с вопросом: а есть ли вообще смысл покупать сейчас? Это другой запрос и другая психология", — рассказывает Садикжан Рахимбердиев.

Молодёжь сейчас реже рассматривает покупку квартиры, предпочитая аренду, соглашается риелтор высшей категории Александр Бикетов. И этому есть несколько объяснений. К ним можно отнести и особенность поколений.

"Одно из них — Y, или миллениалы, рождённые с 1981 по 1996 год. Они современны, мобильны, но в них всё ещё есть установка, что своя жилплощадь быть должна. Поколение Z — это люди, которые появились на свет в "нулевых". Они уже не так зациклены на том, что своё жильё необходимо. Им важна свобода передвижения", — описывает часть своих клиентов Александр Бикетов.

Но есть и вторая, более весомая причина таких частых запросов по аренде: это ситуация на рынке недвижимости и кредитования в целом.

"Я бы не романтизировал это явление. Поколение арендаторов — это не только про свободу. Это ещё и про то, что квадратный метр "ушёл" вперёд, ипотека стала тяжелее, а доходы не успевают. Человек может говорить "я не хочу привязываться", но за этой фразой часто стоит простая математика: нет первоначального взноса, подтверждаемого дохода — банк не одобрит", — добавляет Садикжан Рахимбердиев.

Это ситуация, которую в целом наблюдают эксперты рынка. Теперь же рассмотрим причины более детально.

Почему аренда жилья привлекательнее покупки квартиры

С точки зрения философии

"Получить от жизни всё сейчас, а не потом"

Алматинец Марат Алданов — квартиросъёмщик, пусть и с небольшим, но всё-таки стажем — восемь лет. Жил в разных районах города, сейчас обосновался в старом центре. За "трёшку" вместе с друзьями отдают 350 тысяч тенге. Для каждого из соарендаторов это относительно экономно и удобно.

Пока, говорит Марат, никого из парней не триггерит отсутствие собственной крыши над головой. Он тоже спит спокойно, мысли об отсутствии жилья его сильно не беспокоят.

"Я, конечно, не знаю, как дальше сложится жизнь, но я бы в принципе жил без какого-либо недвижимого имущества. Пока я буду копить на него, мне надо отказаться от развлечений и, главное, путешествий. Хочется в полной мере насладиться жизнью сейчас, когда ты молод, а не потом, когда-нибудь, когда ты купишь квартиру, выплатишь ипотеку. А потом появится семья, дети, и опять придётся ужимать бюджет. Поэтому лучше сейчас прожить это время ярче, пока ты молодой, нежели потом, когда тебе будет далеко за 30 и, возможно, уже и путешествовать неинтересно будет", — рассуждает Марат Алданов.

В этом и есть разница поколений, считает ещё один арендатор Сабина Ибрагимова. Для её родителей покупка квартиры была одной из главных жизненных целей.

"У представителей моего поколения приоритеты шире: хочется не только купить квартиру, но и сохранять комфортный уровень жизни, путешествовать, развиваться, реализовывать другие цели. Поэтому покупка жилья для меня, к примеру, остаётся тоже важной задачей, но иногда она отодвигается на более долгосрочную перспективу", — говорит девушка.

У молодых людей сбилась привычная программа жизни, объясняет социолог-аналитик Камила Ковязина.

Взять, к примеру, наших родителей, говорит она. У них, как, впрочем, и у поколения, которому сейчас 40+, все этапы жизни были более или менее понятны: родился — получил образование — завёл семью — построил дом / накопил на квартиру — родил сына — посадил дерево. Можно сказать: жизнь удалась. И в этой связке "свой угол" оставался главным звеном.

"Сейчас же это не так. Сегодня мир гораздо разнообразнее, а вместе с ним многогранной становится и траектория жизненного пути. Ребёнку предлагается множество вариантов, а не один стандартный, как у всех. И он думает иначе. Почему я должен обязательно получать именно высшее образование? Почему я обязан жениться или выходить замуж сейчас, а не позже? И так далее. Это же касается и свободы выбора в том, как и где проживать", — объясняет Камила Ковязина.

Свобода и мобильность

Сабина Ибрагимова замечает: съёмная квартира даёт мобильность. Уже мало кто трудится на одном месте по 10–15 лет, работу меняют гораздо чаще. Новая локация может находиться не обязательно рядом с твоим жильём. И здесь нет проблем просто снять "квадраты" поближе к новому офису или предприятию.

"Вообще, если и покупать квартиру, то хочется сразу в хорошем районе, ближе к центру, но чаще всего доступное жильё находится дальше от города. А вопрос логистики для мегаполиса особенно чувствителен. Ежедневные поездки из отдалённых районов из-за пробок — это серьёзная потеря времени, сил и денег", — считает девушка.

Личная недвижимость привязывает человека к определённому месту, соглашается Марат Алданов. А хочется свободы, в том числе географической.

"Мы не сидим на месте. Многие держат в голове, что можно работать удалённо, живя при этом в другом городе или другой стране. Ты не скован, можешь поехать/полететь в любую точку мира и там арендовать жильё", — объясняет алматинец.

После пандемии коронавируса люди научились работать на "удалёнке", добавляет Камила Ковязина. Без проблем можно выполнять задания заказчика из Казахстана, а жить при этом в Турции.

"Мир стал более связанным, понятным. То есть сейчас уже нет такого ощущения, что страны сильно отличаются в том же культурном плане. Люди начали понимать, что дом может быть не только в одном месте. Им комфортно жить и в других государствах", — поясняет социолог.

Выгоднее в содержании

Сабина Ибрагимова добавляет ещё один довод в пользу съёмных "квадратов" — содержать их дешевле. В своём доме или квартире постоянно приходится делать ремонт, что-то потом обновлять. А это немалые расходы. На чужой же территории достаточно поддерживать чистоту. А уж задумываться о том, что обои и ламинат пора сменить, будет её хозяин.

Консьюмеризм и "дофаминовые" квартиры: почему потребительство стало привычкой

Многие молодые люди — настоящие охотники за впечатлениями, заложники эмоций, замечает социолог-аналитик. Для них консьюмеризм становится стилем жизни.

Справка: консьюмеризм — культ потребления товаров и услуг. Это желание постоянных покупок сверх меры, даже того, что человеку не так и необходимо.

Сейчас мы живём в эру потребления. Тот же смартфон хочется обновлять каждый год, а некоторым — даже авто.

"Раньше покупали машину на десяток лет, а сейчас? Приобретают с мыслью: покатаюсь пару лет и сдам через Тrade-in, немного добавлю и куплю новую. Теперь так же и с квартирами. Зачем жить в одной, привязываться к ней, если можно снимать, обновлять жильё за счёт аренды хоть каждый месяц. Не понравился район — переехал, не понравился ремонт или он уже стал унылым — можно всегда выбрать более яркую, современную квартиру. Предложений на рынке сейчас много", — говорит Марат Алданов.

Многие действительно из-за большой насмотренности соцсетей и Рinterest представляют свою жизнь в формате глянца, добавляет Камила Ковязина. И на это реагирует и рынок жилья. Для любителей wow-эмоций, говорит собеседница, даже предлагают "квадраты" с дофаминовым интерьером.

Справка: дофаминовый интерьер — это интерьер квартиры или дома, в котором специально использованы яркие "пятна": цветовая гамма или декор. При взгляде на такое пространство у человека возникает чувство радости.

Большинство молодёжи настроено жить максимально легко и без заморочек, подводит итог Камила Ковязина. Но отнюдь не потому, что они инфантильно относятся к будущему. Просто процесс накопления денег и покупка жилья для многих непосильны.

"Покупка квартиры — это не просто желание, а необходимость иметь серьёзный первоначальный капитал. Даже ипотека требует нескольких миллионов тенге на первый взнос, а накопить такую сумму в нынешних реалиях довольно сложно. У многих людей значительная часть дохода уходит на базовые расходы: еду, транспорт, аренду, бытовые потребности. И порой речь идёт не о накоплениях на жильё, а просто о том, чтобы закрыть повседневные расходы", — делится переживаниями Сабина Ибрагимова.

И это, по мнению Камилы Ковязиной, становится основной причиной того, что по всему миру поколение арендаторов становится всё старше, так и не обзаведясь своими квадратными метрами. Кто-то отодвигает для себя планы по приобретению жилья в долгосрочную перспективу, но есть и те, кто их и вовсе не видит.

С точки зрения экономики и финансов

За ценами на жильё не угнаться, а заработки стоят на месте: почему недвижимость стала менее доступной

Жильё становится всё менее посильным, уверена Камила Ковязина. И такая ситуация, подчёркивает она, характерна не только для Казахстана, но и для всего мира. Эксперт приводит в пример коэффициент доступности жилья.

Справка: соотношение медианного дохода с медианной ценой на жильё —  это коэффициент доступности жилья. Он может показать, за какое количество лет семья сможет накопить на квартиру, если при этом, предположительно, будет откладывать на эти цели все доходы.

"Этот коэффициент используют многие банки и международные организации. Раньше этот показатель был равен трём, то есть за три года реально было накопить на жильё, если все деньги откладывать на эту покупку. Но сейчас эта цифра растёт по всему миру. Например, в Европе этот показатель вырос до пяти-семи. В Гонконге — 8–12. В Казахстане накопить на жильё можно за 7–8 лет", — приводит примеры Камила Ковязина.

Или же можно рассмотреть медианную зарплату по стране. Она, по словам эксперта, показывает более реалистичную картину по доходам населения.

Справка: при расчёте медианной зарплаты делят количество работающих на две равные группы, где одна половина людей зарабатывает меньше этой суммы, а вторая — больше. Другими словами, эта зарплата показывает, сколько зарабатывает средний человек, не учитывая "потолки" или "минималку". По данным Бюро нацстатистики, в 2025 году медианная зарплата в Казахстане составляла 317 тысяч тенге. В первом квартале 2026-го – 331 527 тенге.

"Допустим, семья из двух человек зарабатывает 650 тысяч тенге. Около 200 тысяч тенге у них будет уходить на аренду квартиры, ещё около 50 процентов от дохода — на продукты питания. Итого около 500 тысяч тенге. У них остаётся примерно 150 тысяч тенге. Есть ещё и другие расходы: одежда, бензин, лекарства. Получается, даже теоретически невозможно накопить на квартиру", —  подсчитывает Камила Ковязина.

Садикжан Рахимбердиев предлагает рассмотреть вариант, когда люди нацелены копить на жильё и готовы жить какое-то время аскетично, откладывая любые свободные финансы.

"Покупка квартиры в 35 квадратных метров в Астане, по данным Бюро нацстатистики, обойдётся примерно в 25,6 миллиона тенге. Если откладывать 30 процентов от медианной зарплаты по Казахстану — это около 100 тысяч тенге в месяц. Чтобы накопить на такую квартиру без ипотеки и без учёта роста цен, понадобится больше 21 года. Это и есть момент, где разговор про "не хочу покупать" превращается в разговор "не могу купить без ипотеки", — объясняет Садикжан Рахимбердиев.

В Алматы "однушка" в монолитном доме стоит примерно 30 миллионов тенге, приводит аналогию Александр Бикетов. Средняя зарплата, по его словам, около 450 тысяч тенге. Если в режиме жёсткой экономии удастся откладывать её половину, остатка хватит только на перекрытие основных потребностей. И тогда потребуется более 11 лет, чтобы собрать необходимую сумму.

Но расчёт сделан без учёта аренды квартиры, которая обойдётся минимум в 200 тысяч тенге. Съём жилья не вписывается в этот бюджет. Где всё это время жить?

"При этом нужно учитывать, что цена квартиры за это время тоже вырастет как минимум на уровень ежегодной инфляции. А как показывают данные, зарплата не всегда растёт так же", — констатирует Александр Бикетов.

Это тригеррит молодёжь даже больше самого факта отсутствия собственного жилья, говорит Сабина Ибрагимова.

"Недвижимость ежегодно дорожает. Возникает ощущение, что чем дольше откладываешь покупку, тем дальше отодвигается эта цель. Поэтому с сентября хочу начать системно откладывать деньги именно на жильё и открыть отдельный депозит", — делится планами собеседница.

Взять жильё в ипотеку: выгода или кабала?

Финансовый аналитик Андрей Чеботарёв тоже наблюдает, что количество заядлых арендаторов на рынке увеличивается. Такая тенденция, считает он, не каприз молодёжи, которая "не хочет брать на себя ответственность", а рациональный ответ на математику, которая не сходится.

Эксперт предлагает взять классические вводные данные:

средняя зарплата по Алматы — около 450–500 тысяч тенге в месяц;

стоимость однокомнатной квартиры в городе — от 25 до 35 миллионов тенге.

Как в таких условиях приобрести недвижимость в рамках разного формата ипотек?

Ипотека от коммерческих банков по рыночным ставкам

Первоначальный взнос — минимум 20 процентов, то есть 7–9 миллионов тенге. При средней зарплате и стандартных расходах на жизнь накопить эту сумму возможно за 4–6 лет жёсткой экономии без аренды, отдыха, форс-мажоров. Но молодой человек платит аренду, и горизонт накоплений отодвигается.

Сейчас годовая ставка по кредиту от 18 до 22 процентов. Ежемесячный платёж по займу в 30 миллионов тенге на 20 лет составит около 520–560 тысяч тенге, что больше средней зарплаты. Такие условия, по словам финансового аналитика, сложно назвать выгодной ипотекой.

С 1 июля 2026 года годовая эффективная ставка (ГЭСВ) по ипотечным займам в коммерческих банках должна снизиться и укрепиться на отметке в 20 процентов. Но банкам невыгодно выдавать займы с низкой маржинальностью. Поэтому они, скорее всего, перестанут кредитовать, предполагает он. В итоге есть риск того, что останется только ипотека от "Отбасы банка".

Ипотеки от "Отбасы банка" по льготным ставкам

Самый выгодный инструмент — процентные ставки от пяти до восьми процентов. Но есть условие — нужно сначала накопить 50 процентов от стоимости жилья на депозите, а это годы ожидания.

Льготная региональная ипотека для молодёжи ("Алматы жастары", "Елорда жастары" и так далее) — хорошая программа, но объёмы финансирования низкие. Если брать алматинскую программу, то условия таковы:

первоначальный взнос — 10 процентов;

годовая ставка по кредиту — пять процентов;

максимальный размер займа — 20 миллионов тенге.

Учитывая растущие цены на жильё, такого финансирования может быть недостаточно.

Вот поэтому, объясняют наши собеседники, казахстанцам выгоднее аренда.

Арендовать квартиру дешевле и проще, чем купить: причины и расклад

Возьмём условную однокомнатную квартиру в 35 квадратных метров, приводит ещё один пример Садикжан Рахимбердиев. Такой вариант по средней цене новостроек в Астане стоит примерно 25,6 миллиона тенге.

На её съём, если брать за основу данные Бюро нацстатистики, понадобится около 194 тысяч тенге. А если приобрести такое жильё в коммерческую ипотеку, то ежемесячный платёж составит примерно 300 тысяч тенге и больше.

"Вот почему молодёжь остаётся в аренде. Не потому, что этот формат идеален, просто покупка требует более тяжёлого "входа". Свобода в виде аренды стала популярна, потому как собственность стала слишком дорогой", — приводит доводы спикер.

Жильё на время: как арендаторы изменили рынок и что будет дальше

Как и что арендуют: тренды

Прежде чем перейти к анализу того, какая именно недвижимость сейчас в топе среди арендаторов, нужно обозначить и форму съёма, говорит Александр Бикетов. Сейчас, по его словам, особенно популярен вариант "коливинга". Это когда двое-трое молодых людей арендуют одну жилплощадь, а ежемесячную плату делят на всех.

"Я снимаю жильё совместно с подругой, точнее, живу в её квартире в комфортном Алмалинском районе Алматы. Аренда, которую я плачу ей, значительно ниже рыночной стоимости. Среди моих знакомых многие тоже выбирают похожий формат. Совместная аренда позволяет жить в хорошем районе и при этом не тратить на жильё слишком большую часть дохода", — объясняет Сабина Ибрагимова.

Если же проанализировать, что конкретно таким людям интересно, то спрос и цены на аренду алматинских квартир в старых "панельках" снижается, отмечает Александр Бикетов. Во многом из-за того, что молодёжь предпочитает жить в новых жилых комплексах.

"Молодёжь выбирает не метры, а готовую жизнь. Небольшая квартира, свежий ремонт, мебель, техника, интернет, рядом остановка, работа, учёба, ТРЦ, кофейня, спортзал. Старый ремонт и "докупите себе шкаф" уже плохо работают", — добавляет Садикжан Рахимбердиев.

В Астане арендаторы и, соответственно, инвесторы, которые покупают квартиры для последующей сдачи, тянут спрос в сторону компактных форматов: студии, однокомнатные квартиры, евродвушки, квартиры с готовым ремонтом. Видя это, застройщики проектируют более ликвидные маленькие площади — их потом легче реализовать. А ещё в сегменте появился относительно новый вид арендной недвижимости — апартаменты или апарт-отели.

Справка: апартаменты — это гибрид гостиницы и квартиры. Чаще всего они выглядят как квартиры-студии, то есть в одной комнате размещены мини-кухня со стиральной машиной, спальное место и ТВ-зона. Отдельно находится санузел и душевая. Бывает, что застройщик возводит целый ЖК под такие объекты. Также их размещают и в гостиничных комплексах.

"По сути, это мини-квартиры, но с гостиничным сервисом: от клининга, химчистки, спортзала и до обеспечения завтраками/обедами. За функционированием, услугами следит управляющая компания. Цены на аренду таких апартаментов разные в зависимости от локации и новизны здания. Например, квартира в подобном отеле в Астане на Ботаническом бульваре стоит от 120 тысяч тенге в месяц", — рассказывает Садикжан Рахимбердиев.

Что ждёт аренду жилья в Казахстане

Рынок аренды, считает эксперт из Астаны, из-за нарастающего спроса будет становиться более профессиональным: будут чаще использовать договоры, привлекать сервисные компании, чтобы "не заморачиваться" с ремонтом, уборкой и сдачей квартиры.

"Спрос на маленькие квартиры будет расти. Их будут хотеть покупать для последующей сдачи в аренду. Те, кто хочет вложиться в "бетон", будут покупать жильё не только "для детей", но и как арендный актив. Поэтому компактные форматы останутся ликвидными", — прогнозирует Садикжан Рахимбердиев.

Что изменить, чтобы у молодёжи была своя недвижимость

Садикжан Рахимбердиев полагает, что молодым людям необходимо развивать финансовую дисциплину. Мол, им бы поменьше брать потребительских займов, а если они и есть, то вовремя их оплачивать, улучшая кредитную историю. И хорошо бы разработать свою стратегию накопления.

Также крайне необходима финансовая доступность: адекватные ставки, доступные ипотечные программы, возможность учитывать разные типы дохода, посильный первоначальный взнос.

"Да, молодёжь не хочет покупать "квадраты" в стиле "лишь бы была крыша". Она хочет жить нормально: собственность должна быть не клеткой, а активом. Когда ипотечный платёж становится похож на аренду, а квартира не "убивает" качество жизни, арендатор быстро вспоминает, что свобода свободой, а своё жильё — это всё-таки фундамент", — считает эксперт.

Александр Бикетов прогнозирует, что льготные программы, конечно, увеличат количество собственников жилья среди молодёжи, но глобальный тренд о свободе и современном кочевом образе жизни этого не изменит.

"Я считаю, что специально тех же льготных программ придумывать не надо. Лучше просто повышать количество и качество рабочих мест. А высокая зарплата уже всё сделает сама", — уверен финансовый аналитик Андрей Чеботарёв.

Если смотреть в коротком периоде, то аренда — проще и часто дешевле, подводит итог Садикжан Рахимбердиев. Но если говорить о долгосрочной перспективе, то покупка своего жилья — более выгодный вариант. Ведь человек формирует актив. Арендатор ежемесячно платит и в итоге остаётся без имущества. Собственник даже в рамках ипотеки отдаёт деньги банку, но со временем остаётся при личных "квадратах".

Однако если доходы казахстанцев не будут догонять стоимость жилья, то поколение арендаторов может стать социальной проблемой, считает эксперт. Ведь оказаться к 40–45 годам без собственности — это значит остаться без актива, залога, финансовой подушки и часто — без наследства для детей.

Ипотека подешевеет с 1 июля. Как это отразится на рынке жилья Казахстана

В Алматы запускают ипотеку под 5 процентов - кто сможет получить заём