Подробнее о так называемых классах жилья мы разбирали в этом материале

"Покупали жильё “бизнес“, получили “эконом“. Можно ли привлечь застройщика к ответственности?"

Почему свод правил о классах жилья не работает

В Казахстане разработана классификация многоквартирного жилья — СП РК 3.02-101-2012. Она делит жильё на классы и задаёт технический минимум:

площадь на человека;

высота потолков;

наличие парковки;

тип отделки.

Однако по этому своду правил один и тот же класс может объединять ЖК, которые радикально отличаются друг от друга. Например, в одном районе строят несколько комплексов формально одного класса, но с совершенно разным наполнением: двором, профессиональной управляющей компанией, инфраструктурой и отношением застройщика к покупателям после передачи ключей.

По сути, схожие названия классов используют для продуктов разного качества. Слабый проект выигрывает конкуренцию только ценой. А покупатель до реального проживания не видит разницы в сервисе, экосистеме и в том, что произойдёт уже после сделки.

Действующий свод правил — это технический порог, а не измерение качества продукта. Рынку нужна не замена строительным нормам, а методология оценки качества сверх нормативного минимума.

Что изменит новая методология

Ассоциация застройщиков Казахстана совместно с Министерством промышленности и строительства РК сегодня прорабатывает вопрос внедрения новой методологии классификации жилых комплексов.

Справка: методология классификации жилых комплексов — это обязательная система оценки качества жилого комплекса, которая присваивает каждому проекту класс на основе измеримых параметров. Это не рейтинг и не субъективное мнение, а стандартизированная процедура с публичным результатом и независимой верификацией.

Методология охватывает то, что свод правил не измеряет:

как выглядит двор и как жильцы ощущают себя в нём;

насколько надёжен застройщик;

какого качества управляющая компания;

есть ли рядом школа и детский сад;

насколько безопасно чувствуют себя жители.

Ни один застройщик не сможет самостоятельно присвоить себе класс "премиум" без независимого подтверждения — методология является обязательной процедурой присвоения, публикации и верификации класса.

Добавить автора цитаты

Добавить изображение

Виктор Микрюков

президент Ассоциации застройщиков Казахстана

На что будут обращать внимание при оценке жилья

Каждый жилой комплекс будут оценивать по 10 основным группам критериев:

Архитектура и фасады.

Среда и двор.

Инженерия и технологии.

Инфраструктура и экосистема.

Сервис и управляющая компания.

Надёжность застройщика.

Репутация бренда.

Безопасность.

Статус.

Customer Experience (с английского "клиентский опыт") — впечатление клиента от взаимодействия с брендом на всём пути потребителя от первой рекламы до покупки.

По итогам оценки каждому проекту будут присваивать один из четырёх классов: "стандарт", "комфорт", "бизнес" или "премиум".

Механизм проведения такой оценки будет дополнительно прорабатываться. Однако уже сейчас понятно, что основной акцент будет сделан на автоматизации этой системы, которая позволит самостоятельно выводить итоговый балл в соответствии с предоставленными застройщиком данными. При этом планируется утверждение единой методологии, которая будет прописывать основные характеристики и показатели ЖК по категориям, необходимым для начисления того или иного балла.

Как классификация будет работать: от проекта до сдачи в эксплуатацию

Принципиально важное отличие новой системы в том, что класс будут присваивать не после сдачи дома, а заблаговременно — до того, как вы подпишете договор — и затем проверят повторно перед передачей ключей. Застройщик подаст проектную документацию на государственную экспертизу. Именно на этом этапе система автоматически рассчитает балл по всем критериям и присвоит предварительный класс — до старта публичных продаж.

Результат опубликуют открыто: класс, итоговый балл и оценки по каждой из 10 групп отобразятся в публичной карточке проекта на сайте ЖК и на площадках маркетплейсов.

После того как дом построят и введут в эксплуатацию, проведут итоговую верификацию, чтобы реальный продукт сверить с заявленным. По её результатам класс получит один из трёх статусов: "подтверждено", "скорректировано" или "не подтверждено". Это означает, что застройщик не сможет продать вам "премиум", а построить "комфорт". Финальная верификация зафиксирует несоответствие публично.

Что это даст вам как покупателю

Главное, что меняет методология — вы будете знать класс жилья до подписания договора.

Сегодня большинство покупателей узнают о реальном качестве только после заселения, когда менять что-либо уже поздно. Класс теперь предлагают присваивать на этапе проектирования и публиковать до старта продаж. Поэтому решение о покупке будут принимать с пониманием того, что в итоге получит клиент.

Помимо этого, вы получите возможность сравнивать проекты по единой шкале. Итоговый балл от 0 до 100 и оценки по 10 конкретным группам позволят сопоставить два ЖК не по буклетам, а по измеримым показателям. Если для вашей семьи важнее всего двор и детская безопасность — вы сможете сравнить именно эти параметры, а не довольствоваться общей маркетинговой характеристикой.

Верификация при вводе в эксплуатацию означает, что класс станет не пустым обещанием, а фактическим обязательством. Если реальный продукт не соответствует заявленному — это фиксируется публично. Кроме того, у недобросовестного застройщика будут серьёзные трудности со сдачей такого объекта в эксплуатацию.

Таким образом, застройщики больше не смогут безнаказанно продавать одно, а строить другое. Недвижимость — крупнейшая покупка в жизни большинства людей, и методология превращает класс жилья из маркетингового инструмента в верифицированный факт.

Примечание от редакции: перечисленные автором идеи — пока только предложения, которые Ассоциация застройщиков Казахстана совместно с Минпромышленности прорабатывает. Будут ли они внедрены в таком виде и когда, пока неизвестно.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора

Об авторе: Виктор Микрюков — президент ОЮЛ "Ассоциация застройщиков Казахстана". 20 лет опыта в строительной отрасли и юриспруденции. На протяжении многих лет участвует в решении ключевых вопросов жилищного строительства, развития рынка недвижимости, совершенствования строительного законодательства и отраслевого регулирования.

Как заставить казахстанских застройщиков соблюдать классы жилья?

Ваш ЖК построен плохо? Разбираем, почему так происходит и как с этим бороться