Большинство собственников квартир, получив на руки аудиторское заключение по своему дому, облегчённо вздыхают: "Ну вот, всё проверили, всё чисто". И продолжают платить взносы, не задавая лишних вопросов.

А потом через год-два вдруг выясняется, что деньги ушли, ремонт не сделан, а собрать на срочные работы нужно в три раза больше, чем планировалось.

Вопросы, которые стоит задавать при аудите:

Кто на самом деле проверяет?

Насколько эта проверка независима?

В Гражданском кодексе прямо сказано: общее имущество в многоквартирном жилом доме (МЖД) принадлежит собственникам помещений. Они же несут бремя его содержания. Но если контроль за этими деньгами и имуществом становится формальностью, то собственность превращается в иллюзию.

Добавить автора цитаты

Добавить изображение

Александр Разумовский

председатель совета РГОК "Территория права"

Деньги уходят, а ремонта нет: чем опасен "карманный" аудитор

Представьте: человек приходит проверять ваши деньги. Вы его выбрали. Вы ему платите. И он, естественно, хочет, чтобы вы остались довольны. Это и есть классический "карманный" аудитор. Формально он независим. По факту — очень даже зависим от того, кто заказывает и оплачивает проверку.

Закон "Об аудиторской деятельности" прямо требует от аудитора независимости и отсутствия конфликта интересов. Но в сфере управления МЖД этот принцип часто н работает. Председатель или управляющая компания выбирает "своего" аудитора и получает красивую бумажку с печатью. Собственники видят "всё в порядке" и успокаиваются.

А если завтра выяснится, что порядок был только на бумаге? 

Аудит по дому: признаки обмана

Есть несколько простых признаков, которые должны насторожить даже человека без бухгалтерского образования.

Если в отчёте за несколько лет ни одного замечания — это не обязательно повод для гордости. Это повод для вопросов.

Если цифры красивые, а на самом деле крыша течёт и лифт стоит, значит, проверяли не то, что нужно. Если в заключении нет детального разбора крупных расходов, договоров и долгов — это не аудит. Это "одобрямс".

Добавить автора цитаты

Добавить изображение

Павел Шульгин

председатель правления ассоциации управляющих компаний

Закон "О жилищных отношениях" даёт собственникам право получать полную и достоверную информацию о состоянии общего имущества и расходов. Аудиторское заключение — это всего лишь один из инструментов.

К слову, когда вы читали последнее аудиторское заключение по своему дому? 

Почему нельзя доверять отчётам без замечаний

Когда собственники верят "хорошему" заключению и перестают спрашивать — проблемы не решаются, а накапливаются. Деньги на бумаге освоены, на деле крыша всё ещё течёт. Через два года собирают экстренный взнос, и все возмущаются. А ведь поверили бумажке, вместо того чтобы задать пару неудобных вопросов год назад.

Конституция Казахстана защищает право собственности. Но это право работает только тогда, когда собственник сам за ним следит. Если мы отдаём контроль "карманным" проверкам — мы сами и платим за последствия. 

Выбор аудитора часто остаётся за тем, кого проверяют. Ротация аудиторов в сфере ЖКХ не является обязательной нормой, как в некоторых других отраслях. Контроль качества аудиторских заключений со стороны жилищных инспекций пока ограничен.

Собственники имеют право инициировать независимую проверку. Но пока они этим правом пользуются редко, "карманные" заключения продолжают появляться. 

Независимая экспертиза дома: инструкция для жильцов

Самое важное — не молчать. Вот простой порядок действий:

Запросите документы. Письменно попросите у председателя ОСИ/управляющего полный пакет: аудиторское заключение, финансовый отчёт, договоры по крупным расходам, акты выполненных работ. По Закону "О жилищных отношениях" вам обязаны предоставить эту информацию.

Посмотрите сами. Обратите внимание на крупные суммы, на то, кто подписывал договоры, были ли конкурентные процедуры. 

Инициируйте ревизию. На общем собрании собственники могут избрать ревизионную комиссию или ревизора (Закон "О жилищных отношениях"). Это ваш внутренний инструмент контроля.

Если сомнения остались — идите дальше.

Напишите обращение в жилищную инспекцию (через eGov или лично). Укажите конкретные факты: "В аудиторском заключении указано…, однако на деле…". Приложите копии документов. Инспекция обязана отреагировать в установленные сроки.

Можно также обратиться в акимат или в общественные группы контроля. Они помогают собственникам правильно сформулировать запрос и контролируют процесс.

При необходимости закажите альтернативный аудит. Собственники на собрании могут принять решение о проведении независимой проверки за счёт дома или с привлечением другого аудитора.

Главное: каждое ваше обращение должно быть конкретным. Не "всё плохо", а "вот факты, вот документы, вот что я прошу проверить".

Сделайте первый шаг — и вы уже не просто жилец, а собственник, который защищает своё имущество. 

Как жильцы могут добиться настоящей независимости аудита

На уровне дома можно:

Включать в договоры с аудиторами условие о ротации и независимости.

Требовать детализации и ответов на конкретные вопросы собственников.

Проводить совместные проверки нескольких домов — это снижает стоимость и повышает независимость.

Активно использовать ревизионную комиссию.

На системном уровне нужны изменения: обязательная ротация аудиторов в сфере ЖКХ, усиление контроля качества заключений со стороны инспекций, развитие общественного контроля.

Принципы независимости уже заложены в законодательстве. Вопрос только в том, насколько собственники готовы их отстаивать.

Аудиторское заключение — полезный инструмент. Но только тогда, когда оно действительно независимое. Пока собственники не научатся задавать вопросы и использовать доступные инструменты контроля (от ревизионной комиссии до жилищной инспекции), "карманные" заключения будут продолжать создавать иллюзию порядка.

Мнение авторов может не совпадать с позицией редакции

Об авторах: Александр Разумовский

— председатель совета Республиканской группы общественного контроля "Территория права". Павел Шульгин

— председатель правления Республиканской ассоциации управляющих компаний.

Почему в вашем доме вечно течёт крыша и ломается лифт - честный разговор о ЖКХ

Новый дом трещит по швам? Что обязан исправить застройщик по гарантии