При этом всё больше семей выплачивают не один, а сразу два жилищных кредита. Логика того, зачем входить в одну кредитную реку дважды, у всех разная. Одни семьи расширяют жилплощадь, другие заранее покупают квартиры детям, третьи рассматривают недвижимость как инвестицию или источник будущего дохода. Tengrinews.kz изучил эту сторону общественно-экономической жизни и поговорил с теми, кто взял две ипотеки сразу — о том, какие у них мотивы и как они их выплачивают.

"Мы сразу думали о второй квартире"

43-летняя Жамал Хамзина вместе с супругом выплачивает две ипотеки. Первую квартиру семья приобрела в 2022 году: это была "трёшка" класса эконом в Петропавловске. Но практически сразу супруги начали задумываться о второй недвижимости.

"Мы понимали, что хотим приобрести квартиру для дочери. Конечно, было лёгкое волнение, но без какого-либо страха, потому что перед нами стояла чёткая цель", — рассказывает Жамал.

Для покупки второй квартиры — тоже эконом-класса, но уже в Астане, хотя и "двушки" — семья внесла первоначальный взнос в размере 50 процентов. Одобрение банк выдал практически сразу. Общий доход семьи составляет около 800 тысяч тенге в месяц, из которых около 320 тысяч тенге уходит на выплаты по двум ипотекам.

Нагрузка посильная, но поджаться всё равно пришлось. По словам женщины, ради того, чтобы уложиться в бюджет, семье пришлось отказаться от путешествий.

"Живём строго от месяца к месяцу, дополнительных доходов нет. Конфликты из-за денег бывают, но решение взять в ипотеку и вторую квартиру, думаю, было правильным", — говорит Хамзина.

Ипотечный рынок растёт

По данным Ассоциации финансистов Казахстана, объём выдачи новых ипотечных займов в 2025 году увеличился на 16,7 процента и достиг 2,4 триллиона тенге. Годом ранее этот показатель составлял два триллиона тенге.

Ключевой вклад в рост ожидаемо обеспечил "Отбасы банк". Объём выдач за год вырос на 27,5 процента — с 1,3 до 1,6 триллиона тенге.

Аналитики отмечают, что ипотечный рынок развивается независимо от рыночных условий. Даже на фоне высокой базовой ставки спрос на жилищные кредиты сохраняется благодаря государственным и льготным программам.

Дополнительную роль сыграла возможность использования пенсионных накоплений для покупки жилья, которую де-факто ограничили только сейчас. Для многих это стало способом сформировать первоначальный взнос или уменьшить размер кредита, который нужно выплачивать. В таких условиях можно было подумать и о том, чтобы решиться на вторую ипотеку не для того, чтобы просто жить, а с заделом на будущее.

Квартира, которая сама платит ипотеку

Так было, например, у 27-летней Дамирзады Сахи. Вторую ипотеку она взяла не для расширения жилплощади. Девушка видит в ней полноценный инвестпроект. Первую она купила ещё в конце 2020 года — родители помогли приобрести двухкомнатное жильё комфорт-класса в столице. И о второй тогда даже не думала.

"Сотрудники банка сами мне позвонили и сказали, что я прохожу по платежеспособности, так что можно начать искать квартиру. Если бы не этот звонок, второго жилья в планах бы не было", — вспоминает она.

Второе жильё девушка оформила по программе "Умай": это была "однушка" эконом-класса в Астане — самое то, чтобы сдавать в аренду. Первоначальный взнос составил около 2,4 миллиона тенге — 15 процентов от стоимости жилья. Затем Дамирзада вышла замуж и переехала к супругу. Теперь обе её квартиры сдаются в аренду и приносят дополнительный доход семье.

"За ипотеку мы вообще не переживаем — её закрывают квартиранты", — рассказывает девушка. Повезло.

Но эксперты считают, что две ипотеки всегда приводят к более высокой финансовой нагрузке.

Как берут ипотеку

Доступность жилья определяется не только стоимостью квадратного метра. При этом ситуация сильно различается в зависимости от региона и уровня доходов. Для семей со стабильным заработком и накоплениями покупка жилья остаётся вполне достижимой целью.

Но, помимо упомянутых госпрограмм и самых обычных способов, существуют и другие. Например, периодически обсуждается ещё одна практика — фиктивные разводы ради участия в льготных жилищных программах. Некоторые семьи официально расторгают брак, чтобы один из супругов мог подать заявку как отдельный заёмщик.

"Говорят, второй раз нельзя оформить ипотеку по программе 7-20-25. Но если ты в браке, это возможно. Можно просто развестись", — пишет эксперт по ипотеке и кредитам Айнур Жакупова в одном из своих постов в Threads.

Она рассказывает, что лично помогала семьям оформлять ещё одну ипотеку после официального расторжения брака. Однако после развода заёмщикам приходилось ждать около полутора лет, прежде чем претендовать на участие в программе.

При этом Жакупова подчёркивает, что условия жилищных программ регулярно меняются. Поэтому механизм, который работал несколько лет назад, сегодня может уже не действовать.

Потянете ли вы две ипотеки

Финансовый консультант "Отбасы банка" Жанар Омаргалиева рассказывает, что наличие нескольких ипотек уже давно не является чем-то необычным. В её практике встречались заёмщики с одной, двумя, тремя и даже пятью ипотеками одновременно. По словам Омаргалиевой, типичный возраст заёмщика, который собирается брать вторую ипотеку, — от 30 до 45 лет.

"В этот момент часто появляется желание обеспечить жильём детей или создать дополнительный источник дохода. Это одни из самых распространённых причин", — говорит консультант.

Ещё один частый сценарий связан с расширением жилплощади. Молодые семьи сначала покупают небольшую квартиру, а после рождения детей начинают искать жильё большей площади — при этом кредитный платёж по первой квартире всё равно продолжает выплачиваться (если, конечно, не удаётся продать её вместе с ипотекой). С возрастом ситуация нередко меняется в обратную сторону.

"Когда дети вырастают и разъезжаются, многие, наоборот, продают большие квартиры и переезжают в более компактное жильё. Это связано с коммунальными расходами и с подготовкой к пенсии", — поясняет Жанар Омаргалиева.

Отдельная категория — люди, которые рассматривают недвижимость как будущую финансовую подушку, подобно Дамирзаде. По словам Омаргалиевой, некоторые специально приобретают вторую или третью квартиру, чтобы после выхода на пенсию получать доход от аренды.

Тут надо понимать, что в Казахстане действует коэффициент долговой нагрузки. Сейчас платежи по всем кредитам заёмщика не должны превышать 50 процентов его дохода. Однако специалисты подчёркивают, что это предельное значение, а не комфортный уровень.

По словам Жанар Омаргалиевой, при рассмотрении заявки банки учитывают не только кредиты:

"Из доходов вычитаются прожиточный минимум на членов семьи, все действующие обязательства, алименты, рассрочки и другие кредиты. Также учитывается финансовая подушка безопасности".

Поэтому безопасным считается не максимальный размер кредита, который готов одобрить банк, а тот уровень нагрузки, который семья сможет выдерживать долгие годы. Так что, если вы соберётесь вдобавок к уже имеющемуся жилищному кредиту присовокупить второй, вам придётся внимательно высчитать, хватит ли у вас денег ещё и на то, чтобы прожить.

Автор: Нурсара Белисбаева

Как реально взять дешёвую ипотеку в Казахстане. Инструкция по низким ставкам

10 ошибок при покупке квартиры, которые могут стоить десятков миллионов тенге

Незваные гости. Почему казахстанцы перестают звать друг друга к себе домой