Часто хозяева квартир хотят расширить и улучшить своё пространство. Но тут есть рамки, за выход из которых можно получить крупный штраф и переделки за свой счёт. Tengri Home рассказывает, как сделать перепланировку в квартире правильно, что можно узаконить, а какие идеи реализовать не получится.

Перепланировка квартиры - когда согласования и проекты не нужны

Наталья Винникова руководит архитектурным бюро, которое более 20 лет занимается проектированием, проведением технического обследования зданий, оформлением объектов недвижимости.

По её словам, перепланировка в одних случаях не требует получения разрешения от госорганов. В других нужна разработка проектной документации, проведение техобследования, получение согласований и оформление решения уполномоченного госоргана. Третий вариант — это когда изменения вообще не относятся к переоборудованию или перепланировке. В этом случае надобности в согласовании с теми же органами архитектуры, проектной организацией нет.

Например, можно спокойно приступать к изменениям в квартире, если это касается той же замены батарей без изменения инженерной системы. Также без каких-либо согласований вы имеете право переносить межкомнатную дверь. Правда, есть нюанс — площадь жилья при этом не должна меняться.

"Например, если существующий дверной проём закрывается, а новый выполняется аналогичного размера без изменения площади помещений и вмешательства в несущие конструкции, такие работы, как правило, не требуют согласования. Однако увеличение размеров проёма или устройство двустворчатой двери уже может рассматриваться как перепланировка и потребовать внесения изменений в техническую документацию", — объяснила Наталья Винникова.

Без заверений со стороны госорганов и заказа эскизпроекта можно включить балконы, лоджии, веранды в общую площадь жилья. Тут, уточнил спикер, речь идёт не о фактическом присоединении этих объектов к комнатам ради расширения пространства. Имеется в виду, что только площадь того же балкона, с понижающим коэффициентом, будет внесена в общую площадь квартиры.

Дома в Алматы. Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Такая процедура больше актуальна для домов, построенных до 2007 года.

"Раньше балконы и лоджии не включались в общую площадь квартиры. Сегодня при изготовлении техпаспортов площадь квартиры учитывается с понижающими коэффициентами: для балконов и террас — 0,3, для лоджий — 0,5. Это значит, что в общую площадь жилья будут включать 30 и 50 процентов от квадратуры балконов, террас, лоджий. При изменении технических характеристик квартиры собственникам рекомендуется обновить технический паспорт объекта недвижимости", — посоветовала Наталья Винникова.

В госкорпорации "Правительство для граждан" Tengri Home пояснили: "государственное техническое обследование объектов недвижимости проводится в случае изменения их технических и (или) идентификационных характеристик, вызванных реконструкцией, перепланировкой или переоборудованием. По результатам оформляется кадастровый паспорт объекта недвижимости, содержащий сведения о выявленных изменениях".

При этом наличие техпаспорта старого образца не мешает собственнику владеть, пользоваться или распоряжаться жильём.

"Технический паспорт старого образца не запрещён и может использоваться при оформлении сделок. На практике при совершении сделок нотариусы и регистраторы госкорпорации принимают техпаспорта старого образца. Но при оформлении ипотечного кредитования банки требуют техпаспорт нового образца с включением балконов, лоджии", — уточнили в "Правительстве для граждан".

Как подать заявку на получение техпаспорта на недвижимость

Как подать заявление на проведение технического обследования и получение нового технического (кадастрового) паспорта, рассказала Наталья Винникова. Она прописала пошаговый алгоритм:

Шаг 1. Авторизоваться и пройти на портал электронного правительства eGov.kz.

Шаг 2. Выбрать на главной странице вкладку "Недвижимость" — "Покупка, продажа, аренда" или "Жилищные отношения".

Шаг 3. Выбрать услугу "Выдача технического паспорта объектов недвижимости" или "Выдача дубликата кадастрового паспорта" — "Заказать услугу онлайн".

Шаг 4. В разделе "Тип заявления" необходимо выбрать "Последующее техническое обследование"

Шаг 5. Указать тип объекта — "Квартира", заполнить необходимые сведения и адрес объекта.

Шаг 6. Прикрепить одним pdf-файлом копии действующего техпаспорта, правоустанавливающего документа (договора купли-продажи либо иного документа, подтверждающего право собственности).

Шаг 7. Оплатить стоимость услуги, подписать заявление при помощи ЭЦП и отправить его на рассмотрение.

После регистрации заявления в течение нескольких рабочих дней специалист выезжает на объект для проведения технического обследования и выполнения необходимых замеров.

"О времени выезда собственника обычно уведомляют заранее по указанному в заявлении номеру телефона. После проведения обследования в личном кабинете на портале eGov.kz появится статус — "Обработано в ГО". Затем заявителю необходимо уплатить госпошлину за изготовление нового технического (кадастрового) паспорта, после чего документ будет доступен в электронном виде", — рассказала Наталья Винникова.

Перепланировка квартиры — когда нужно разрешение от госорганов и соседей

Если планируемые изменения, отметила эксперт, затрагивают несущие или ограждающие конструкции здания, инженерные сети либо предусматривают изменение функционального назначения помещений, то выполнить их без необходимых согласований нельзя. К таким работам относятся:

устройство или расширение проёмов в несущих стенах;

демонтаж несущих конструкций либо их части;

перенос входной двери;

объединение или разделение квартир;

иные работы, влияющие на конструктивную безопасность здания.

"Допустим, вы в несущей стене хотите сделать проём, арку или же убрать её. Или же вы хотите изменить планировку, передвинув входную дверь. Другой пример — желаете объединить или разъединить квартиру. Все эти изменения будут затрагивать несущие стены. Любое вмешательство в несущие конструкции требует предварительной оценки их технического состояния. Ведь даже незначительное изменение может повлиять на прочность и устойчивость здания. Поэтому такие работы допускаются только после получения необходимых согласований", — подчёркивает эксперт.

Также, продолжила она, если перепланировка затрагивает общее имущество объектов кондоминиума, инженерные системы или же предусматривает изменение функционального назначения помещений, то необходимо получить на это письменное согласие собственников жилья, общедомового имущества.

Что делать, чтобы узаконить перепланировку квартиры — инструкция

Наталья Винникова и для этого сценария подготовила пошаговую инструкцию.

Шаг 1. Проведение технического обследования. Его может провести организация, имеющая соответствующую аккредитацию. Техобследование необходимо, чтобы в принципе понять, возможны ли планируемые изменения, будут ли соблюдены требования безопасности.

"Практика показывает, что далеко не каждая перепланировка технически возможна. В ряде случаев результаты обследования свидетельствуют о том, что вмешательство в конструкции здания недопустимо", — объяснила эксперт.

В каких домах перепланировка возможна, а в каких нет? По словам нашего спикера, каждая ситуация сугубо индивидуальная.

Панельный дом. Фото © Tengrinews.kz / Болат Айтмолда

Но если говорить о панельных домах, то здесь перепланировка, затрагивающая несущие конструкции, как правило, не допускается.

"В строениях из кирпича с ригельной системой и в монолитных домах возможность перепланировки определяется индивидуально по результатам технического обследования", — объяснила спикер.

Шаг 2. Разработка проектной документации. Она разрабатывается после получения положительного технического заключения. Технический проект отразит все планируемые изменения. Это основной документ, на основании которого будет происходить дальнейшее согласование перепланировки с заинтересованными лицами и госорганами.

Шаг 3. Получить согласие соседей. Эксперт в сфере ЖКХ Сергей Ляшенко объяснил, что в Законе "О жилищных отношениях" есть статья, которая прописывает определённые требования.

"Статья гласит, что при переоборудовании/перепланировке квартир или нежилых помещений требуется обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников, если эти изменения затрагивают несущие или ограждающие конструкции, общедомовые инженерные системы, общее имущество объекта кондоминиума, функциональное назначение квартир и нежилых помещений", — уточнил он.

По словам Сергея Ляшенко, есть два варианта проведения собрания. Первый — вы можете инициировать его самостоятельно. Для этого необходимо получить подписи 10 процентов жителей дома. Затем вы можете разместить объявление о внеочередном собрании, его повестке. Далее на встрече с соседями вы презентуете свои идеи по перепланировке, представляете документы, голосуете. Важно, чтобы вас поддержали две трети собственников квартир и нежилых помещений.

"Второй вариант — созвать собрание через председателя ОСИ, совет дома. То есть вы можете обратиться к председателю или совету дома, дать им возможность ознакомиться с документами и попросить провести собрание по вашему вопросу. И в этом случае также для положительного решения необходимо, чтобы за перепланировку проголосовали две трети собственников квартир, нежилых помещений, парковок и кладовок", — уточнил Сергей Ляшенко.

Шаг 4. Получить архитектурно-планировочное задание (АПЗ). После подготовки технического заключения, проектной документации и получения необходимых согласований от соседей собственник направляет пакет документов в уполномоченный орган в сфере архитектуры и градостроительства для получения архитектурно-планировочного задания (АПЗ).

В состав документов, как правило, входят:

техническое обследование;

проектная документация;

документы, подтверждающие согласие собственников объекта кондоминиума (в случаях, предусмотренных законодательством);

иные документы, предусмотренные действующими нормативными правовыми актами;

АПЗ определяет основные требования к проведению переоборудования (перепланировки) и является одним из обязательных документов для дальнейшего оформления.

Шаг 5. Разработать эскизный проект. Подготовить его на основании выданного АПЗ может специалист или компания, имеющие лицензию на право заниматься такой деятельностью. В проекте отражаются все планируемые изменения, технические решения.

Шаг 6. Пройти экспертизу. Для этого проектная документация направляется на рассмотрение в экспертную организацию. По результатам рассмотрения выдаётся экспертное заключение, которое подтвердит соответствие проекта требованиям строительных, санитарных, противопожарных и иных обязательных норм.

Шаг 7. Получить решения госоргана. Получив положительное экспертное заключение, собственник обращается за получением решения о согласовании переоборудования (перепланировки). Заявление подаётся через портал eGov.kz или eLicense.kz по государственной услуге "Предоставление исходных материалов при разработке проектов строительства и реконструкции (перепланировки и переоборудования)". При положительном рассмотрении заявления уполномоченный орган принимает решение о возможности выполнения работ и выдает необходимые исходные документы.

Шаг 8. Уведомить о начале строительно-монтажных работ (СМР). Уведомление необходимо направить через портал eGov.kz или eLicense.kz. После его регистрации собственник вправе приступить к выполнению работ в рамках утверждённой проектной документации.

Шаг 9. Провести СМР. Все работы должны выполняться строго в соответствии с утверждённым проектом.

Шаг 10. Ввести объект в эксплуатацию. После того как модернизация жилья завершена, оформляется акт приёмки объекта в эксплуатацию. Документ подписывается всеми участниками строительства, включая заказчика, проектную организацию, специалистов, осуществляющих технический и авторский надзор.

Шаг 11. Получить новый техпаспорт (кадастровый паспорт). После ввода объекта в эксплуатацию проводится повторное техническое обследование. По его результатам с учётом изменений изготавливается новый технический (кадастровый) паспорт. При необходимости сведения о перепланировке подлежат государственной регистрации в установленном законодательством порядке.

Как узаконить перепланировку квартиры, если согласие госоргана не требуется

В случае более простой перепланировки, которая не затронет несущие конструкции дома, инженерные системы общего пользования, разрешение госоргана не требуется. В этом случае, по словам Натальи Винниковой, предусмотрен более простой порядок оформления:

Разработка эскизного и технического проектов.

Получение заключения о сейсмостойкости (только для объектов, расположенных в сейсмоопасных регионах). Заключение о сейсмостойкости конструкции после возможной перепланировки выдаётся также специалистами или организациями, имеющими соответствующую лицензию.

Выполнение строительно-монтажных работ.

Проведение технического обследования.

Оформление акта приёмки объекта в эксплуатацию.

Получение нового технического (кадастрового) паспорта.

Регистрация произведённых изменений в установленном порядке.

"Даже если перепланировка не требует получения решения государственного органа, она должна соответствовать строительным нормам и быть надлежащим образом оформлена. Это позволит избежать проблем при продаже недвижимости, оформлении наследства, получении ипотечного кредита и совершении иных юридически значимых действий", — отметила Наталья Винникова.

Соединить часть соседней квартиры, подъезда или разделить одну комнату на две — практика казахстанцев

Наталья Винникова рассказала о наиболее частых переделках, что пользуются популярностью у казахстанцев.

Перенос санузла или кухни

Можно ли перенести душевую или уборную в другую комнату? Оказывается, в панельном доме изменить локацию "мокрых зон" практически нереально.

"Если это панельный дом, то перемещение "мокрых зон" возможно только над нежилыми помещениями: кабинет, кладовка, гардеробная, мастерская, прихожая, коридор. Размещать над жилой площадью — залом, спальней, детской комнатой — категорически нельзя, потому что в основе такого дома плиты перекрытия. Когда случается прорыв воды, она просачивается между плитами, проникая к соседям. Такой вариант запрещён", — пояснила Наталья Винникова.

То же правило касается и кирпичных домов.

Ванная. Фото: depositphotos.com

Но если это монолитный дом, то зачастую перенос и фиксирование "влажной точки" над жилыми помещениями чаще осуществимо.

"Не в каждом монолитном доме можно перенести "мокрые точки". Везде есть свои нюансы. Но часто такая возможность, в сравнении с домами, построенными по иной технологии, есть. Потому как монолит — это цельное полотно, более герметичное. И поэтому, к примеру, тот же санузел можно размещать над жилыми комнатами", — добавила Наталья Винникова.

По её словам, если такую перепланировку решили сделать в Алматы, то разрешение органов архитектуры потребуется, а в Астане — нет.

Объединение ванной комнаты с уборной

Реализовать такое можно в любом доме, даже панельном, отметила наш спикер. Во многом потому, что между ванной и санузлом никогда не бывает несущей стены. И согласования госоргана на такие переделки не нужны.

Объединение балконов с жилыми комнатами

Это один из самых популярных запросов. Чтобы увеличить площадь, кухню или спальню обычно объединиют с балконом, снося стенку между ними. В Алматы и Алматинской области, по словам Натальи Винниковой, присоединять лоджии, балконы строго запрещено. Но сделать там дверь-купе, к примеру, возможно.

"Вы можете расширить дверной проём, поставить дверь-купе. Но при этом балкон и лоджия должны ими и оставаться. То есть из них нельзя делать жилые комнаты, выносить туда батареи. Даже просто убрать дверь и оставить открытым проём — тоже нельзя. Тогда у вас увеличивается площадь обогрева. Если каждый так сделает, то у дома увеличится потребление электроэнергии", — объяснила спикер.

При этом в столице, по её словам, соединять балкон и лоджии с кухнями-спальнями можно. Такие пожелания приравниваются к обычной, неусложнённой перепланировке, и разрешение госоргана получать необходимости нет. Но всё же есть свой нюанс.

"Если вы живёте до пятого этажа, то можете присоединить все балконы, которые имеются, обычно их два. А те собственники, чьи квартиры расположены выше, могут объединить с комнатой только один из двух балконов. Если же у вас всего один балкон, то его присоединять нельзя, он должен остаться балконом. Всего этого требуют пожарные нормы. Дело в том, что людей гораздо сложнее эвакуировать в случае пожара. А на балконе в случае возникновения пожара можно переждать, пока приедут пожарные и окажут помощь", — объяснила Наталья Винникова.

Но даже столичным владельцам квартир нельзя оборудовать на балконе или лоджии кухонную зону, то есть выносить туда "мокрую точку" и газовую или электрическую плиту.

Сделать дополнительный вход, соединить кухню и зал

Некоторые думают о том, чтобы полностью или частично снести стену между кухней и залом. Так, чтобы это стало единым, более объёмным пространством, кухней-студией. Или же хотят добавить дополнительный вход на кухню, допустим, из зала.

"В панельных домах такая перепланировка будет запрещена, так как там стена между кухней и залом несущая. В монолитном доме такое рассмотреть возможно. Но там надо смотреть детально: если это не несущая стена, то разрешения архитектуры не требуется, если несущая — тогда только с согласованием архитектуры", — сказала Наталья Винникова.

Присоединить комнату соседней квартиры

"Могу ли я выкупить и присоединить к своей жилплощади не всю соседнюю квартиру, а лишь её часть, допустим, одну комнату?" — интересуются казахстанцы в соцсетях.

"В панельном доме такое невозможно, а в остальных случаях — реально. Человек покупает часть квартиры, заключает договор купли-продажи. Покупатель и продавец производят разграничение. И потом он производит присоединение части квартиры. Но такая процедура, конечно, делается через согласование с архитектурой, прохождение экспертизы и так далее", — подсказала спикер.

Объединение подъездов с коридорами

Если хозяин квартиры хочет расширить прихожую за счёт включения в неё части подъезда? На этот вопрос Tengri Home ответили в управлении архитектуры и градостроительства Алматы.

В ведомстве уточнили, что по Закону "О жилищных отношениях" коридоры относятся к общедомовому имуществу объекта кондоминиума и находятся в общей долевой собственности всех собственников квартир и нежилых помещений. Доля в общем имуществе неотделима от права собственности. И она не может быть выделена в натуральном виде.

"Отчуждение общего имущества объекта кондоминиума в соответствии с предусмотренной проектно-сметной документацией на многоквартирный жилой дом в индивидуальную (раздельную) собственность не допускается", — сообщили в управлении архитектуры и градостроительства.

В то же время, отметила Наталья Винникова, такую перепланировку можно совершить в столице. Но только при соблюдении установленных процедур: получении согласия двух третей соседей, разработки проекта, прохождения экспертизы и получения разрешения профильного госоргана.

"Это одна из самых сложных и дорогостоящих процедур. Если обычную перепланировку можно узаконить примерно за две недели, то в этом случае процесс занимает около трёх месяцев, поскольку затрагиваются несущие конструкции и требуется проведение комплекса согласований. Такая процедура может обойтись примерно в 500 тысяч тенге", — уточнила спикер.

Перепланировка квартиры: была одна комната, стало две

К примеру, в квартире одна большая комната. Можно ли сделать из неё два помещения? Чаще это актуально для жилья, которое сдаётся в черновой планировке.

"Если у вас однокомнатная квартира и там единственная жилая комната, допустим, в 18 квадратных метров, то разделить её пополам не получится. Потому что в квартире должна оставаться хотя бы одна полноценная жилая комната и её площадь должна быть не менее 18 квадратных метров", — пояснила собеседница.

Если в квартире несколько жилых комнат, то одну из них можно разделить. Но важно, чтобы площадь второго помещения была более девяти "квадратов". Потому как это минимальная возможная площадь жилого пространства.

"Если площадь комнаты всего девять квадратных метров, то её уже не разделишь. А если она, допустим, 18 квадратных метров? Тогда поделить пополам её можно, но важно, чтобы в каждой из комнат было окно, требуется естественное освещение. В этом случае у вас получится две комнаты по девять "квадратов" с окнами, они будут значиться как жилые", — уточнила Наталья Винникова.

Если площадь второй жилой комнаты 15 "квадратов", из неё возможно сделать две: одну — на девять квадратных метров, вторую — на оставшиеся шесть.

"Тут надо понимать, если после перепланировки одно из помещений имеет площадь менее девяти квадратных метров или не имеет окна, оно не может считаться жилой комнатой. В техническом паспорте такое помещение будет указано как кабинет, мастерская, гардеробная или иное нежилое помещение", — предупредила эксперт.

Штраф и требование вернуть всё как было — можно ли узаконить самовольную перепланировку

Допустим, владелец квартиры решился на серьёзную перепланировку, связанную с нарушением целостности несущей стены (сделал проём, перенёс входную дверь) без согласия соседей и разрешения госорганов. Какое наказание за это предусмотрено?

"Незаконное переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в существующих зданиях без архитектурно-строительного проекта и соответствующего решения структурных подразделений местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры, градостроительства и строительства, за исключением требований, установленных техническими регламентами, влекут штраф на физических лиц в размере 30 МРП. На должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации — в размере 90 МРП. На субъектов среднего предпринимательства — в размере 150 МРП. На субъектов крупного предпринимательства — в размере 300 МРП", — ответили Tengri Home в управлении архитектуры и градостроительства Алматы.

Если установят, что изменения могли или привели к полной потере прочности и устойчивости здания, то штраф будет гораздо выше:

для физлиц — 80 МРП;

для должностных лиц, представителей малого бизнеса или некоммерческих организаций — 180 МРП;

для субъектов среднего предпринимательства — 250 МРП;

для субъектов крупного бизнеса — 500 МРП.

Справка: месячный расчетный показатель (МРП) в 2026 году в Казахстане составляет 4 325 тенге.

"Если собственник квартиры, нежилого помещения, парковочного места, кладовки наносит ущерб другой квартире, нежилому помещению, парковочному месту, кладовке, общему имуществу объекта кондоминиума, он обязан устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению. Такую же обязанность солидарно с собственником несут члены его семьи или наниматель (поднаниматель), постоянно или временно владеющие или пользующиеся квартирой, арендатор нежилого помещения, парковочного места, кладовки на основании договора имущественного найма (аренды), если они непосредственно причинили ущерб", — дополнили в управлении.

Но бывает, что незаконную переделку, которая касается несущих конструкций, люди проводят по обыкновенному незнанию, ориентируясь на дизайн-проект.

"Мы часто сталкиваемся с ситуациями, когда человек заказывает дизайн интерьера с будущими перепланировками у дизайнера. И надо понимать, что такой специалист больше отвечает за интерьер, а не соблюдение строительных норм. У нас был в практике случай, когда по совету дизайнера владелец квартиры перенёс санузел в панельном доме. После проверки выяснилось, что такая перепланировка запрещена. В результате собственник заплатил штраф и был обязан вернуть всё в первоначальное состояние", — привела пример Наталья Винникова.

Словом, главное, действовать не во вред остальным. Разрушить несущую стену легко, а убрать стену недопонимания с остальными жильцами, которых это "улучшение" коснётся, будет сложно. Поэтому эксперт рекомендует консультироваться со специалистами, чтобы завтра ни о чём не жалеть.

Председатель ушёл, а долги остались. Как не довести ОСИ до банкротства

Квартирантов не выселить без решения суда? Что прописать в договоре аренды